小区地面车位的所有权归属

案件介绍2014年10月，某房地产公司获得工程建设施工许可证，主要内容为工程建筑居民楼4幢、地底一层地面上七层。住宅小区完工后，59个地面上停车位和草坪砖车位经县生态资源和城建局、县测绘中心等单位检收达标。房地产公司觉得这59个车位时根据竞投转让土地资源后开发设计基本建设、应属于我方。除此之外，房地产公司与购房人签署的房产买卖合同书中对工程建筑划分内的车位难题做出承诺，即整体规划用以放置机动车的地面上和地底车位所有权、停车位所有权、停车棚所有权归属于出售人。该住宅小区业主联合会则觉得，地面上停车位是借助了住宅小区公共性场所的土地使用权证，归属于房地产公司按照行政规划基本建设的物业管理附设设备，归属于业主一共有的土地使用权证范围，其各类利益应归属于整体住宅小区业主，房地产公司没有权利认为相对应支配权。另查清，59个地面上车位总面积均未记入总建筑面积，均不可以申请办理产权证登记。房地产公司遂将住宅小区业主委员会诉至人民法院，规定人民法院确定59个地面上车位所有权归其全部。

民事判决2021年2月2日，新昌人民法院一审判决驳回申诉房地产公司的诉请。房地产公司不服气，提到起诉。2021年7月22日，二审民事判决驳回申诉，检察院抗诉。关 注 点

【一】小区设计内车位停车位和非整体规划内车位所有权差别

车位、停车位是住宅小区业主一同生话的輔助设备、归属于住宅小区的服务设施。《中华人民共和国民法典》也对车位、停车位的所属做出了要求：工程建筑划分内，整体规划用以放置机动车的车位、停车位的所属，由被告方根据售卖、附送或是租赁等方法承诺。占有业主一共有的路面或是别的场所用来放置机动车的车位，归属于业主一共有。整体规划内的车位、停车位是工程建筑企业在逐渐修建之初经整体规划机构准许，并于修建成功后能够申请办理产权登记的车位。这种类车位具备主动性和可分性，施工单位能够根据售卖、附送或租赁等书面形式合同书方法，对车位和停车位的所有权做出确立承诺。非整体规划内车位、停车位是占有业主一共有的路面或是别的场地用以泊车产生的车位，建设项目整体规划中沒有准许这类车位，车位占有的路面和场所归属于业主一共有资产，维护费做为公摊面积花费由整体业主担负，事后扩建工程车位也理应由业主一共有。在该案中，房地产公司认为的59个地面上停车位尽管历经整体规划的准许，但该59个车位是因为达到整体业主的生活起居及公共性应用必须而确保设定的要求总数或占比的泊车设备，整体规划的初心并不是让房地产商以出售等形式盈利。这59个地面上停车位也未记入总建筑面积，不可以申请办理产权证登记。房地产公司也未对该地面上地下停车场有附加成本费资金投入，该地面上地下停车场本质上是占有工程建筑划分内业主一共有的路面或场所，应确认为业主一共有。房地产公司没有权利认为相对应支配权。【二】格式条款的法律效力格式条款就是指双方为了更好地多次重复使用而事先拟订，并在签订合同书时未与他人商谈的条文。依据法律法规的要求，选用格式条款签订协议的，给予格式条款的一方理应遵循平等原则明确彼此的权利和义务，并采用有效的方法报请别人留意免去或是限定其职责的条文，并依照别人的规定，对该条文给予表明。给予格式条款的一方免去其义务、加剧他人义务、清除另一方关键支配权的，沒有对格式条款开展提醒表明的，该格式条款失效。在该案中，房地产公司与购房人签署的房产买卖合同书中有关地面上停车位的承诺內容归属于格式条款，且该条文清除了买受方有效具有的业主关键支配权，房地产公司也未出示直接证据表明其对该条文尽到有效的提醒及表明责任，依据法律法规，该格式条款失效。【三】人防工程车位所有权和盈利难题人防工程车位是日常还可以用以放置汽车的人防设备。由我国项目投资独立建造的地底空防工程建筑归属于国家所有。针对由社会发展投资人项目投资并融合工业建筑建造的人防工程车位所有权所属，在我国法律法规都还没做出明文规定。建筑工程公司仅具备人防工程车位的所有权，并不具备所有权，不可以对人防工程车位申请办理产权登记，且建筑工程公司理应在本地的人防设备单位申请办理办理备案登记，才可以合理合法具有所有权。故友防车位的所有权仍应属于我国。依据法律法规，人防工程项目平常由投资人应用管理方法，盈利归投资人全部。这里常说投资人应是项目投资基本建设该人防设备的施工单位。故投资人做为人防设备的施工单位，在日常对其具有所有权和收益权，依据法律法规，这类支配权归属于用益物权。倘若房地产商与购房人签署的是《人防工程车位租赁合同》，由于房地产商对人防工程车位仅具有所有权和收益权，故该协议书本质上是租赁协议，当租用限期超出20年后，彼此须继签。【四】什么车位不可以申请办理产权证登记一般来说，车位分成三种，既有产权年限车位、公摊面积车位和人防工程车位。有产权年限车位就是指达到项目立项和规划条件，申请办理土地交易办理手续，能够 申请办理所有权资格证书的车位。依据法律法规，这一部分车位的所有权属于工程建筑企业或是订购了车位的被告方，被告方与房地产开发商签署《车位买卖协议》并按协议承诺付款合同款后，就可以为该车位申请办理产权登记。公摊面积车位就是指房地产商在工程建筑区整体规划之外基本建设的车位，比如运用业主一共有的路面或场所基本建设的车位。依据法律法规，这一部分车位归属于业主一共有，对外开放商不具备该一部分车位的所有权，独立的业主都不具备这一部分车位的所有权，公摊面积车位的所有权归属于整体业主一共有，该车位不可以售卖，也无法申请办理产权登记。人防工程车位就是指运用人防工程室内空间基本建设的车位，这一部分车位的所有权属于我国，房地产商只享受所有权和收益权，因此 房地产商只有与业主签署租赁协议，如签署买卖协议，则买卖协议失效。总的来说，公摊面积车位和人防工程车位不可以申请办理产权证登记。【五】如何区分人防工程车位和一般车位

1、地下人防工程的门全是相对比较厚实的安全门和密闭式安全门，有那样自然环境的车位均为人防工程车位。一般车位所在的别墅地下室，是不容易配有较为结实的安全门的。2、地底人防设备的制定具备抗核爆炸载荷震波的特性，别墅地下室顶、底版及其腋角薄厚都显著大于一般工业建筑，一般全是全埋式的工程建筑。而一般的地底车位布局不具备抗核爆炸载荷震波的特性。3、人防工程车位一般坐落于比一般车位更下的楼房，大中型密闭式大铁门是人防工程车位地区的象征之一，这也是二者之间一个非常大的差别。4、从所有权所属看来，一般一般车位的所有权归业主全部，而人防工程车位的所有权归国家所有。5、从应用视角剖析，一般车位和人防工程车位沒有任何的差别。相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百七十五条【车位、停车位的所属标准】工程建筑划分内，整体规划用以放置机动车的车位、停车位的所属，由被告方根据售卖、附送或是租赁等方法承诺。 占有业主一共有的路面或是别的场所用来放置机动车的车位，归属于业主一共有。 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条【格式条款】格式条款是双方为了更好地多次重复使用而事先拟订，并在签订合同书时未与他人商谈的条文。 选用格式条款签订协议的，给予格式条款的一方理应遵循平等原则明确被告方相互间的权利和义务，并采用有效的方法提醒另一方留意免去或是缓解其义务等与另一方有重特大利益关系的条文，依照别人的规定，对该条文给予表明。给予格式条款的一方未执行提醒或是表明责任，导致另一方沒有留意或是了解与其说有重特大利益关系的条文的，另一方能够 认为该条文不变成 合同书的內容。 《中华人民共和国民法典》第四百九十七条【格式条款失效的情况】有下面情况之一的，该格式条款失效：（一）具备此方法第一编第六章第三节和此方法第五百零六条要求的失效情况；（二）给予格式条款一方不科学地免去或是缓解其义务、加剧他人义务、限定另一方关键支配权；（三）给予格式条款一方清除另一方关键支配权。《中华人民共和国人民防空法》第五条我国对人防设备基本建设依照相关要求给与特惠。我国激励、适用公司工作机构、社团组织和本人，根据各种方式，项目投资开展人防建设工程；人防工程项目平常由投资人应用管理方法，盈利归投资人全部。